地产股大涨原因揭秘

2011年03月23日 来源:东方财富网 点击量:

  2010年调控成为空调,价量齐增,触发了2011年初暴风骤雨式的调控。行政、财政、税收、土地、信贷等多管齐下,冷冻需求,释放供应,遏制房价过快上涨。我们相信调控可以取得成效。

  短期看,销售速度的下降和开发企业理性定价,主要的关注点从担心政策转为担心基本面,但土地市场和投资行为的迅速收缩,本身可能意味着新一轮周期起点;房地产金融化的制度环境,也不曾受到颠覆性的影响,地产销售的相对旺季也即将到来。虽然在个股选择方面更加注重安全性,然而我们目前对估值低廉的地产股表现持乐观看法。

  1、产业集中度提高是最重要的投资主题

  虽然大公司在过去半个月并没有展现出对行业的超额收益,但是仔细考察上涨较多的个股,我们认为一些“非地产因素”推动一些地产股上行,本质上反映了市场对产业的悲观,而不是产业内大公司基本面落后小公司。

  促进产业集中度提高的因素主要包括:金融资源集中的趋势,消费者的偏好和原材料价格。当货币相对偏紧的时候,金融资源的集中度会更高,银行体系会倾向于扶持一批大公司。而房地产行业的贷款又往往是高波动的,这使得资金相对紧缩变成了对大公司的结构性利好。当然,大公司本身也确实在金融创新方面更有经验。在货币宽松的情况下,大公司和小公司的负债结构不会有大的差别。一旦货币相对紧张,大公司的长期借款占比会明显提高,而小公司可能无从获得长期的借款,以短搏长,现金流容易遇到风险。

  消费者从来都偏好那些优质物业,特别是在品牌、营销、物业管理等各个方面具备优势的物业。但在牛市阶段,消费者的偏好不能充分体现,“日光”和“抢购”都使得各类物业鸡犬升天。在熊市,消费者也往往受制于较高的杠杆条件或是房价下跌的预期。理性而不疯狂的市场,销售分化可能更加明显,消费者的偏好可能促使产业集中度迅速提高。

  原材料价格也是产业集中度提高的重要原因。一方面,大公司在集中采购时候具备优势,和产业链其他环节谈判也占尽先机。另一方面,政府更加乐意出让土地给大企业,因此大企业拿地的价格往往比没有开发实力的小公司要低一些。尽管这种市场占有率提升和融资手段占优,需要很长的时间才能显示出来,但越往后,大公司相对小公司的优势也越发明显。

  至于市场持续担心的大公司可能位于一些被限购的区域,若干小公司则可能分布在不被限购的区域。一方面我们认为大公司本身也在走经营区域下沉的道路,一线城市在大公司业务占比也在下降;其次我们认为一线城市需求基数大,品牌号召力强的大公司仍然可以取得不错的销售成绩,反而是一些缺乏开发经验的本地小企业可能面临窘境。

  当然,大公司不是只指全国范围的龙头,只要是那些与地方关系紧密,融资渠道通畅,品牌突出的公司(比如华发股份、首开股份、金隅股份、滨江集团等等),即便不是全国性的,也同样享受产业集中度提高的好处。

  2、地产股投资须考虑安全边际

  安全边际,包括资金链的安全边际、股价的安全边际和事件的安全边际。我们认为,在地产牛市时安全性并不重要,房价和销售上涨对于业绩推动力量很强。但是当前地产股的行情则不同,安全性已经成为了选股必须考虑的因素。

  静态我们尚且看不到地产企业资金情况的紧张。2010年已经公布年报的企业,短期借款规模小于现金规模,有息负债率(扣减现金后)为25.1%。由于一些有息负债率低的企业尚未公布年报,我们相信最后行业的有息负债率会在2007年以来历史高点上下,但也不会达到25%。而且负债结构之中,短期需要偿还的压力不大。

  但动态看,2011年资金紧张是常态。除了销售端面临的不确定性,更重要的是物价上涨压力使得货币紧缩是常态。我们因此不得不去选择安全性高的企业。安全性高的企业并不一定是有息负债率低的企业,有一些有息负债率比较高,但是背景较好的国企,也可以视为安全性高的企业。因此,我们在其后的个股选择中,多选择那些国企背景,规模较大的企业(或者就是新湖这样的特殊民企,本身有银行的股权).

  股价的安全边际,一方面是指盈利预测本身的确定性。一般来说,预收款越高,盈利预测越确定。另一方面,也是是估值本身的安全性,也就是指在2011年的反弹式行情中,需要无惧调控的舆论声浪,也要正视销售速度下降的可能。我们既建议在当前的估值低点买入地产股,也建议在估值回补到较高位置时(例如全体地产股都达到NAV平价时)选择降低仓位。目前来看,股价向上的空间是充分的。

  事件性的安全边际,是指此一阶段不必过分相信突发事件的影响。例如,市场认为未来股权融资环境可能会有一些变化,新的“特例”会继续出现,我们十分同意这一看法。但房地产融资本身出现一些缺口,未必等同于豪赌重组股,因为特例的出现有时候也意味着“非特例”被否定。

  四大因素促发地产业想象

  纵观地产股的反弹,业内人士称,有四大原因支撑。

  其一,保障房建设和建材下乡或催生千亿元的市场,保障房建设概念受关注,新快报记者曾提及的中天城投便首当其冲,“200亿元签下保障房第一大单,且目前总市值距离投资额差逾50亿元”,如此利好吸引资金青睐,近期成交量持续放大,昨日为39万手,较之前一交易日的23万手放大近七成。同样受益此利好的还有万方地产,其3月18日晚间公告称,签订15亿元保障房代建协议。

  其二,近日国家统计局公布2月份全国70个城市住宅价格变动情况,数据显示市场趋于理性,符合经济需要。中信证券房地产行业研究员陈聪表示,“房价上涨幅度的回落是地产股走出估值困境的基础。”

  其三,业绩的支持。截至3月21日,已公布2010年年报的30家房地产上市公司多数净利润同比增长,尤其是万科A、保利等龙头公司,稳定的业绩表现再度彰显行业龙头风范。而小盘股方面,首开股份3月17日公布的年报显示,2010年实现净利润13.45亿元,较股权激励开出的业绩目标超额36%,公司管理层可计提现金激励5640万元。

  其四,上周五,央行决定,自3月25日起,上调存款准备金率0.5个百分点。此次离上次上调仅隔一个月,也是央行年内第三次上调存款准备金率。有房产评论员表示,存款准备金率上调意味着加息很快到来,而一旦加息,楼市将会观望引发降价,拐点将真正到来。(责任编辑:wangyr)

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